核心城市土拍火热，民企投资有复苏|世界视点
2023-05-03 23:16:05
来源：证券时报
土地市场热度好于新房市场。
4月，核心城市土地市场保持火热，优质地块参拍房企数量众多，触顶摇号地块占比保持高位。
不过，整体来看，房企拿地依然低迷，近七成百强房企1~4月未拿地，拿地企业仍是央国企和区域深耕的民企。
业内人士认为，土地市场火热一定程度上提振了市场信心，预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续，优质地块仍是房企补仓拿地的竞争点。
(资料图片)
核心城市竞争激烈
4月份，有上海、杭州、合肥等多城继续集中供地，土拍热度持续走高，部分优质地块竞争激烈。
中指研究院的数据显示，4月，全国22个重点集中供地城市中共有11个城市挂牌出让宅地80余宗。其中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率约7.3%，头部房企回归积极补仓，共吸引超50家房企竞拍，为近6年最多。另外，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也在本轮集中供地中累计成交金额近370亿元，杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让，合肥土拍的参与房企总数超60家。2023年以来，除了上述长三角四城，南京市、苏州市、宁波市等核心板块土地同样竞争激烈，竞拍至地价上限。与此同时，1~4月非核心一二线城市土拍市场仍以底价成交为主。
克而瑞研究中心指出，当前土地市场呈现四个特征，第一，城市、区域分化加剧，即便是集中供地城市热度同样差异显著；第二，优质地块参拍靠“抢”和“运气”，整体竞争十分激烈；第三，城市选择高度集中，鲜有三四线城市受到企业的“青睐”；第四，尽管土拍火热，但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”，“新鲜血液”并不多，大部分房企仍然面临资金压力。
中指研究院的数据显示，1~4月，百强房企拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅较上月收窄1.88个百分点，降幅继续收窄。从新增货值来看，华润置地以累计新增货值503亿元占据榜单第一；建发房产、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。
据克而瑞研究中心统计，货值TOP100集中度依旧较高，其中货值TOP10房企1-4月新增货值占百强比例达到42%，前30强企业货值占比更是接近七成。
不过，克而瑞研究中心指出，土地市场虽热，但企业拿地整体仍低迷。一方面近七成百强房企1~4月未拿地，且百强拿地销售比持续低位，另一方面，投资策略主要集中在一二线城市，拿地企业依旧是“老面孔”央国企和区域深耕的民企。
民企投资逐渐复苏
从拿地企业的特征来看，克而瑞研究中心指出，第一，民企投资的积极性在复苏。一方面是此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕城市拿地。龙湖在上海、杭州、长沙以41亿拿下三块地，滨江则继续深耕杭州，伟星继2月份杭州拿地后，再次竞得萧山区一宗地，且在合肥土拍中，报名多达7幅地，并在竞品质中竞得高新区地块。
另一方面，本土民企紧抓“捡漏”机遇，参与到摇号中，坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地，通过摇号竞得杭州滨江浦沿地块，总价28.3亿元。
第二，尽管土拍火热，但主力仍是规模化央国企的。克而瑞研究中心指出，在上海、成都的土拍中，央国企拿地数量占比达到84%和60%。且从参拍来看，销售TOP10央国企房企基本均报名了核心城市优质地块。4月单月拿地中，华润、万科、建发、中国铁建拿地金额（全口径）超过100亿元，华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅，金额达到234亿元，保利、招商、金地拿地同样超过50亿元。
中指研究院也表示，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。华润置地、万科、绿城、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。民营企业中，坤和集团占据杭州市拿地金额榜首。
展望后市，克而瑞研究中心指出，在优质地块“僧多粥少”情况下，土地市场竞争仍将加剧。以摇号或竞品质为主的土拍方式会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。一方面，需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长，而民企整体仍呈现弱复苏的态势，深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面，随着竞争提升，房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。
克而瑞研究中心认为，土地市场的火热一定程度上提振了市场信心，加快了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。
责编：王昭丞
校对：杨立林
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