2023年上半年杭州楼市报告：热度冲高后继乏力，一二手房需求分化

Ø 城市背景和政策：政策基调延续宽松，按区施策精准调控。

Ø 新房市场：供应的表现较弱，在售项目逐渐减少，价格涨幅持续收窄；热度高开低走，核心四区更受关注；呈现刚需和改善同时复苏，并且从纯刚需到刚需刚改再向再改终改过渡的态势，但二季度后期改善需求支撑力度不足。

(相关资料图)

Ø 二手房市场：一季度新增挂牌激增，二季度市场降温，挂牌量下滑；价格同比持续下跌，市场以价换量；近郊区域二手房热度呈上升趋势；90-120平方米3室户型需求热度最高，但供应占比与之有差异。

Ø 房产经纪：经纪门店和经纪人2月和3月保持增长，单店在线作业经纪人数量大增，随后在二季度减少；单个经纪人挂牌房源量增加，从业人员间的获客竞争有所加剧。

1、 城市背景和政策

2023年上半年，在供给侧，杭州出台了多渠道解决住房问题的政策：2月，杭州市政府印发关于推动经济高质量发展若干政策的通知，计划2023年全市出让经营性用地10500亩。这一出让量回落至2017年来的底部。提出加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题，2023年建设筹集保障性租赁住房7万套（间），新开工改造城镇老旧小区166个、1529栋。《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》提出了盘活存量，整治改造老旧小区。

需求侧延续放松基调，并且更加精细化，从往年的“因城施策”基本过渡到“按区施策、一区一策”方向，主要政策内容围绕放宽落户门槛、公积金降首付、购房补贴、差异化限购范围调整等。

​近10年以来，杭州常住人口保持持续增长，千万级的人口规模支持了房地产市场的规模和发展。今年上半年，城市基本面良好叠加楼市政策宽松，前期受疫情影响积压的需求在今年开始得到集中释放，使得杭州市场在本轮复苏中表现较为突出。

3、 新房市场

3.1全市新房项目在售数量及热度走势

2023年1月，杭州全市在售项目环比增加约5%，2、3月份杭州分别有将近30个和将近50个的新项目开盘量，但是这两个月在售项目数量环比保持稳定，考虑到原有的存量，可以看到2、3月份新房去化速度加快。5、6月份在售项目环比减少，主要是由于项目供应减少。

从热度来看，杭州市场1月新房热度开始出现回暖，2月环比涨幅超过90%，也反映了新房市场的火热。3月新房市场热度小幅小降，但对比前期来看，热度仍保持相对高位。随着二季度市场的持续降温，市场热度正逐步回到前期低位。

​根据国家统计局数据，杭州新房价格走势非常强势，一年来房价同比和环比始终保持上涨。总体来看，上半年杭州新开盘和在售的存量项目中，核心四区域新房项目总体占比偏少，余杭、临平、萧山和钱塘四区，以及外围郊区项目占比较高，结构性影响了新房的价格上涨势头，同环比价格涨势均有所放缓。6月核心区开盘项目量小幅反弹，带动房价环比也小幅上扬。

3.2各区域新房项目在售分布及热度走势

2023年上半年，杭州滨江、上城、拱墅和西湖核心四区存量住宅项目合计占比16%，近郊余杭、临平、萧山和钱塘四区占比40%，外围五区县占比44%。

从杭州各区域的找房热度分布来看，核心四区热度占比达到35%，可以看出当前市场情况下，核心区域的房产最受购房者关注，其中上城区和拱墅区是其中供应量相对大，热度需求度高的两个区域，特别是上城区4%的项目占据10%的热度分布。萧山区以15%的项目占比获得20%的找房热度，在13个区县中占比最高。外围五个区县热度占比13%，从全市范围内看，市场热度并不高。

对比去年下半年，拱墅、萧山、余杭、临平、钱塘五个区域热度占比均有提升，上城区热度占比有所降低，外围区县热度占比也都在降低。

​上半年，杭州多数区县新房找房热度经过1、2月份的复苏反弹之后，开始4个月的持续下跌，西湖、萧山、钱塘和淳安县在1月份率先达到一年来热度上涨的最高值，滨江、拱墅等多数区域在2月份达到热度的环比峰值。4月份，杭州核心四区，富阳、临安的热度降幅达到一年内的谷底值。​

分季度来看，一季度，西湖和滨江新房热度涨幅最为明显，但是到二季度热度回落也幅度也比较大。一季度热度涨幅较小的各区域，跌幅也相对较小。总体来看，除余杭外，其他各区域热度在短期的反弹后，已经跌至前期热度的低点，市场降温明显。

3.3各户型新房项目热度走势

2023年1月，各户型新房产品热度均迎来回暖，其中1室户型热度回升最多，其次是2室和3室产品，刚需率先复苏。进入2月，1室产品热度增速放缓，3室和4室户型产品热度快速增长，其次为2室产品。进入3月，4室及以下户型产品的热度快速下降，5室及以上户型产品仍然保持一定的热度涨幅。二季度，各户型新房产品热度普遍降低。

对比去年下半年，各类新房需求变动较为温和，支撑市场较长时间，并且11月份开始这类需求降温之后，4室及以上的改善型产品仍然支撑了市场一段时间后小幅回落。今年上半年则仅在3月份保持增长后，4月份4室及以上的热度也大幅下跌，显示改善型需求后劲不足。

​结合新房产品的户型和面积段来看，杭州的新房需求整体复苏呈现刚需和改善同时复苏，并且从纯刚需到刚需刚改再向改善过渡的态势，1月份小户型产品热度复苏最为强势，同时也伴随改善型产品的回暖，2月份小面积刚需热度回升放缓、大面积刚需、刚改、再改产品热度进一步提升，3月份刚需热度回落，少量再改终改型产品热度延续。

4、 二手房市场

4.1全市二手房挂牌数量及价格走势

进入2023年1月份，杭州二手房热度开始回升，推动二手房源新增挂牌量在2月份上涨约为230%，到达近一年来的最大涨幅。与此同时城市的在架房源量也环比增长超过70%，3月之后，新增挂牌量则明显减少，主要是由于置换需求的集中释放，存量可挂牌房源减少。

二季度，随着市场热度的下降，新增挂牌减少，并且总的房源挂牌量也减少，主要是由于积压需求释放完毕之后，后继需求补充不足，成交放缓，不少房东观望心态浓重，撤下房源等待更佳的时机。

​​相对新房而言，杭州二手房房价表现不佳，近一年来同比持续下滑。结合城市挂牌量和成交来看，可以发现市场呈现以价换量的交易态势，基于买涨不买跌的心态，新房房价的持续上涨吸引各类客户群体以旧换新。

环比来看，二手房价格在2、3、4三个月份实现微涨，主要由市场短期热度带动，部分业主预期好转，5月之后这一价格走势被打断，二手房价格环比同比价格跌幅扩大，价格下行压力增大。

4.2各区域热度及二手房挂牌数量走势

不同于新房市场多数区域热度1、2月份回升后3月回落，各区域二手房热度在1、2月份回升明显，到3月份热度才普遍大幅上涨。上城、拱墅、余杭等区域在3月的热度涨幅达到1年来的最大值。

4月，上城、拱墅、萧山、临平和钱塘五个区域二手房热度环比跌幅为一年内最大值，表示这些区域进入二季度开始降温最快。二季度，杭州多数区域二手房热度较一季度微增，钱塘区和桐庐县热度下降。

随着，二手房市场逐渐降温，成交节奏放缓，“以旧换新”的置换链条将被打断，也将不利于新房市场的持续。

​从热度的分布区域来看，上半年，核心四区热度占比超过4成，在三个圈层中占比最高，萧山、余杭和临平三个区关注度也比较高，外围区县整体热度占比较少。相对去年下半年，滨江、拱墅、西湖三个核心区域的热度均有下滑，余杭、临平热度有所上升，是二手房市场热度复苏较为突出的区域。

​从区域来看，1月全市各区新增挂牌量仍在下降，到2月除淳安之外，各区域新增挂牌量暴增，增幅最低的钱塘区也达到129%。其中，桐庐县超过20倍的涨幅主要是由于前期挂牌量太低，新增挂牌量并不大。随着出售需求在2月集中释放，3月新增挂牌均回落。之后二季度，各区域挂牌持续回落，显示随着市场热度的回落，房东的出售意愿在逐渐降低（除淳安由于前期新增挂牌基数很小，6月出现环比大增的表现）。

​受新增挂牌量大增影响，一季度各区域二手房在架量也大幅上涨，2月是主要上涨月。其中核心四区涨幅均达到40%以上，城区的置换出售需求较多，其中拱墅和西湖区涨幅最大；近郊区域中余杭区在架量增长比例最大，远郊区县中，富阳涨幅最大。拱墅和富阳的在架量涨幅为一年来的最大值。3月各区在架量涨幅均有所回落，回落较为明显的是桐庐县和西湖区，桐庐主要是由于新增挂牌的显著减少。对比西湖区3月的新增挂牌减少比例，结合新项目开盘情况，或是因为区域置换群体积极寻求交易。

二季度，各区域挂牌量仍有一定比例的增长，结合新增挂牌来看，主要是由于成交逐月放缓，随着成交压力增大，加上二手房价格下滑明显，不少房东下架房源，这也影响了6月各区域挂牌量走势。

4.3分户型新增挂牌量及热度走势

1月份，受春节假期以及前期政策效果尚未发酵影响，各户型种类二手房房源挂牌量均环比减少，其中1室和2室的刚需房源环比减少较多。2月市场快速升温，各类户型挂牌量飙升，其中1室户型刚需房源挂牌量增长最快，超过300%，2室户型也超过250%。到3月，各类户型房源新增挂牌量环比均下滑，其中5室及以上的改善型房源环比下降最多，其他户型新增量仍较1月上涨，挂牌需求仍在入市。到二季度，挂牌需求明显减弱，除了4室挂牌量在5月小幅增加外，其他户型新增挂牌均快速下滑，6月份，各户型新增挂牌量环比均下跌40%左右，房东出售意愿明显降低。

​上半年，杭州新增挂牌二手房中，占比最高的是90-120平方米3室户型，在所有新增挂牌房源中占比约14%，其次是120-150平方米4室户型和70-90平方米的2室户型，分别占比约11%。50-70平方米2室和50平方米1室产品分别占约9%。

​从热度分布来看，90-120平方米3室户型在所有热度中占到31%，120-150平方米4室户型占9%，70-90平方米的2室户型11.5%，50-70平方米2室和50平方米1室产品分别占10.5%和4%。

​对比来看，90-120平方米3室户型需求热度最高，尽管此类房东当前挂牌意愿也较高，但较市场需求仍有差距。50平方米以下户型，120-150平方米4室户型、150平方米以上户型总体处于房东出售意愿高于市场购买意愿的状态。

5、 房产经纪

5.1全市房产经纪门店和经纪人数量走势

随着节后复工，以及经纪行业的季节性经营调整和人员流动，杭州2月开始经纪人数和经纪门店数开始大比例回升，进入3月涨势有所放缓。4、5月份，经纪门店环比显示仍在小幅增长，经纪人从5月份环比开始减少，6月份，经纪门店和经纪人指标双双下跌，行业回弹止步。随着市场进入淡季，将进一步影响经纪公司的经营，经纪门店和经纪人走势或将继续下行。

​2月份杭州单店经纪人数大增超35%，规模扩充是行业的主流动向。尽管受市场大热的影响，房东出售意愿也大增，但由于企业的招兵买马势头强劲。3月份店均经纪人的涨幅和经纪人均房源量的涨幅均有所回落，显示行业的扩充情况和房东的入市意愿均有所放缓。6月，由于经纪门店减少，房源挂牌量也减少，因此单店经纪人数和经纪人人均房源量反而出现微增，并不意味着市场和经纪公司经营向好。

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